21.07.2009 r.
Koegzystencja państw na arenie międzynarodowej i poszerzanie płaszczyzn współdziałania oznacza implementację prawa wspólnotowego oraz zaciąganie zobowiązań.
Uczestnictwo w strukturach międzynarodowych, przystąpienie Polski do Unii Europejskiej 1.V.2004r[1]. przesądziło o konieczności wprowadzenia nowych regulacji prawnych, m.in. w odniesieniu do zasad nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.
Priorytetowe znaczenie dla obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej, ma nabywanie nieruchomości na zasadzie równego traktowania[2]. W rzeczywistości, jeżeli uwzględnimy, brak jednolitego prawa wspólnotowego regulującego zezwolenia na nabywanie nieruchomości i fakt obowiązywania w tym przedmiocie odmiennych zasad, przyjętych w prawie wewnętrznym państw, uzasadnionym jest, twierdzenie o funkcjonowaniu zasady równego traktowania w znaczeniu formalnym.
Tożsamość narodowa, tradycja i kultura współistniejąca i tworzona na określonym terytorium, ochrona wartości i idei ponadczasowych dla narodów, stawia ustawodawcę krajowego przed trudnym wyzwaniem. Prawo wewnętrzne powinno odzwierciedlać równoważenie proporcji wypełniania zobowiązań międzynarodowych i ochrony interesu narodowego w przestrzeni ekonomicznej, społecznej, patriotycznej.
Prawo wewnętrzne regulujące nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców przy poszanowaniu Prawa Wspólnoty, powinno być konstruowane zwłaszcza z uwzględnieniem perspektywy potencjalnych zagrożeń dla sfery szeroko pojętej obronności i bezpieczeństwa państwa.
Znaczenie i potencjalne skutki transakcji w przedmiocie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców na kwestie związane in genere obronnością i bezpieczeństwem państwa, znajdują odzwierciedlenie w prawie Ministra Obrony Narodowej i Ministra Rolnictwa do wniesienia sprzeciwu na wydanie zezwolenia[3].
Prawo cudzoziemców poddane zostało ograniczeniom, poprzez przyjęcie okresów przejściowych dotyczących nabywania nieruchomości rolnych i leśnych, drugich domów oraz przez wymóg uzyskiwania zezwoleń[4].
Ochrona terytorium państwa i funkcjonowanie zasady zwierzchnictwa terytorialnego na płaszczyźnie bytu każdego państwa, przesądza o szczególnej eksperiencji należnej kwestiom związanym z przyznaniem cudzoziemcom prawa do nabywania nieruchomości w innych państwach. „Zasada suwerenności państwa i zwierzchnictwa terytorialnego posiadają fundamentalne znaczenie z punktu widzenia kompetencji państwa do samostanowienia w poszczególnych sferach jego funkcjonowania, określenia jego pozycji, jako podmiotu społeczności międzynarodowej i wynikających stąd praw i obowiązków. Realizacja suwerenności państwa przejawia się w jego zwierzchnictwie terytorialnym, z którego wywodzi się uprawnienie wykonywania władzy rozciągające się na wszystkie przebywające na jego terytorium osoby”[5].
b. Podstawowe źródła prawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
Pojęcie cudzoziemca, nabycia nieruchomości, nabycia drugiego domu.
Aktem prawnym o znaczeniu priorytetowym, regulującym zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców jest Ustawa z dnia 24.III.1920 r[6]. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Ponadto, kwestie związane z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców reguluje Ustawa z dnia 20.II.2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej[7], Ustawa z dnia 11.IV.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego[8], a także Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 26.IV.2004 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości[9].
Ustawodawca sprecyzował pojęcie cudzoziemca poprzez enumeratywne wskazanie podmiotów posiadających ten status w świetle przepisów tej Ustawy. W odniesieniu do osób fizycznych, cudzoziemcem jest osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego, natomiast kryterium zasadniczym, które przesądza
o statusie cudzoziemca w odniesieniu do osoby prawnej jest posiadanie siedziby za granicą. W dalszej kolejności cudzoziemcem jest nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wskazanych powyżej, mająca siedzibę za granicą utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych oraz osoba prawna
i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium RP, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione powyżej.
Dnia 1.V.2009 r. zakończył się okres przejściowy, w którym, od obywateli państw członkowskich i Szwajcarii wymagano zezwolenia na nabycie przez nich drugiego domu w Polsce. Do tego dnia tzw. nabycie drugiego domu, istniało obok pojęcia nabycia nieruchomości przez cudzoziemca.
Zgodnie z Ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości, oznacza nabycie własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Nabyciem drugiego domu było stosownie do przepisów Ustawy z 24.III.1920 r., nabycie przez cudzoziemca, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca.
Istotnym jest wskazanie koegzystencji okoliczności faktycznych, koniecznych do uwzględnienia w procesie orzekania o tym czy mamy do czynienia z nabyciem drugiego domu. Równorzędnie istotnymi, pozostawały, bowiem zarówno pierwiastek podmiotowy wyrażony w woli cudzoziemca jak również prawna płaszczyzna odnosząca się do samej nieruchomości w przedmiocie korzystania z niej. Kwestie związane z nabyciem drugiego domu są przedmiotem orzeczeń sądowych, których rozstrzygnięcia w istocie, stanowiły ważki argument w procesie właściwego stosowania przepisów rangi ustawowej[10].
c. Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców
Wniosek o wydanie zezwolenia. Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Promesa. Ograniczenia i zwolnienia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości powinien spełniać zadość wymogom formalnym, powinien zawierać oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie zbywcy, określenie formy prawnej nabycia nieruchomości oraz informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości. Ponadto do wniosku powinny być dołączone wszelkie dokumenty, które potwierdzają okoliczności wskazane we wniosku a także dokumenty pomocne dla ustalenia prawidłowości nabycia nieruchomości.
Wydanie decyzji w przedmiocie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, może poprzedzić żądanie przez Ministra Spraw Wewnętrznych Administracji okazania dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku a także weryfikacja w drodze działania organów administracji rządowej czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie będzie kolidowało z szeroko pojętym interesem państwa czy też nie będzie stanowiło zagrożenia dla obronności państwa lub porządku publicznego.
Zezwolenie obligatoryjnie powinno wskazywać osobę nabywcy i zbywcy, przedmiot nabycia, nadto zezwolenie może określać warunki, od których spełnienia uzależnia się możliwość nabycia nieruchomości. Ustawodawca określił miesięczny termin od dnia złożenia wniosku przez stronę, dla wydania decyzji w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej.
Wśród przesłanek decydujących o umorzeniu decyzji w sprawie zezwolenia przyjęto, że ma ono miejsce w przypadku, gdy wystąpi o nie cudzoziemiec jak również w sytuacji, gdy właściciel lub wieczysty użytkownik złoży oświadczenie o odstąpieniu od zamiaru zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca.
Cudzoziemcowi przysługuje prawo ubiegania się o przyrzeczenie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości, zwane promesą. Promesa jest ważna przez okres 1 roku i w tym czasie nie można orzec o odmowie wydania zezwolenia z wyjątkiem sytuacji, gdy nastąpiły zmiany dotyczące stanu faktycznego istotnego dla rozstrzygnięcia.
W świetle Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców istnieją dwie kategorie cudzoziemców, odrębne zasady obowiązują w stosunku do cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego.
Ustawodawca przyjął zasadę mającą zastosowanie w stosunku do wszystkich cudzoziemców, że jeżeli nieruchomość nie znajduje się w strefie nadgranicznej oraz nie stanowi gruntu rolnego o powierzchni przekraczającej 1 ha, nie wymaga się zezwolenia na nabycie: samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu Ustawy z dnia 24.VI.1994 r. o własności lokali, samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości albo samodzielnego lokalu mieszkalnego, nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w RP, co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się, nieruchomości przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP, co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków, nabycie nieruchomości przez osobę prawną, spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium RP, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby spółki będące cudzoziemcami w rozumieniu ustawy, na jego cele statutowe nieruchomości niezabudowanych których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha, na obszarze miast, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym lub, objęcie przez bank będący osobą prawną-cudzoziemcem akcji lub udziałów w spółce będącej właścicielem nieruchomości lub użytkownikiem wieczystym w związku z dochodzeniem przez bank roszczeń wynikających
z dokonanych czynności bankowych.
W świetle Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wymaga się uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami[11] państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego[12], z wyjątkiem, gdy nabycie odnosi się do nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej a także, co obowiązywało od 1.V.2004 r. do dnia 1.V.2009 r., gdy dotyczyło nabycia drugiego domu.
W stosunku do cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego w wyżej wskazanych okresach, nie jest wymagane zezwolenie na nabycie nieruchomości położonych w następujących województwach:
dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim-po upływie 12 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium RP,
lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim- po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy
z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium RP.
Jeżeli chodzi o nabycie drugiego domu, w Ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przyjęto, że niewymagane było zezwolenie, gdy nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkiwał, co najmniej 4 lata na terytorium RP a także w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych.
Ustawodawca wskazuje zasadę, że nabycie nieruchomości wymaga uzyskania zezwolenia[13]. Organem właściwym do jego wydania jest Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, przy czym z uwagi na okoliczności związane in genere z obronnością kraju, dopuszczono możliwość złożenia sprzeciwu
w przedmiocie decyzji o wydaniu zezwolenia na nabycie nieruchomości, przyjmując, że prawo do jego wniesienia, ma Minister Obrony Narodowej. Prawo wniesienia sprzeciwu przyznano także w odniesieniu do nieruchomości rolnych,
a organem decyzyjnym w tym zakresie pozostaje Minister właściwy do spraw rozwoju wsi, (obecnie Minister Rolnictwa). Sprzeciw, który przyjmuje postać postanowienia może być wyrażony w ciągu 14 dni od dnia wystąpienia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, przy czym dopuszczalne jest przedłużenie tego terminu do 2 miesięcy od dnia wystąpienia.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia skutkuje nieważnością umowy[14].
IV. Regulacje dotyczące nabywania nieruchomości rolnych przez cudzoziemców
Ogół kwestii związanych z nabywaniem nieruchomości rolnych przez cudzoziemców reguluje Ustawa z dnia 11.IV.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Samo pojęcie nieruchomości rolnej nie zostało zawarte w Ustawie
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, ale ponieważ zawiera ona odesłanie do przepisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego należy posługiwać się tam ujętą definicją i zgodnie z nią przyjąć, że mianem nieruchomości rolnych określa się nieruchomości, które zgodnie z art. 461 KC oraz art. 2 pkt 1 Ustawy o ustroju rolnym są lub też mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej
i rybnej z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych na planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Istotnym pozostaje, określone w przepisach Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, pojęcie gospodarstwa rodzinnego, definiowanego, jako gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego, którego łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha. Mając na uwadze ogół kwestii związanych z tendencją i celowością ograniczenia wielkości wyprzedaży nieruchomości na rzecz pojedynczych osób, ustawodawca przyjął, że Agencja Nieruchomości Rolnych może dokonać sprzedaży, jednej osobie areału nie, przekraczającego 500 ha użytków rolnych.
Zezwolenie na nabycie nieruchomości rolnych jest wydawane przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, który jest organem decyzyjnym w przedmiocie przedłużenia terminu do wniesienia sprzeciwu do 2 miesięcy. Ustawa przyznaje Ministrowi Rolnictwa prawo wniesienia sprzeciwu, w ciągu 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia Ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Generalnie stosownie do art. 127 §3 w zw. Z art. 144 KPA strona, której dotyczy postanowienie może złożyć wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy a także skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Ustawa wskazana powyżej, przyznaje Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu[15], z którego może ona skorzystać w ciągu 30 dni i może ona korzystać z niego w sytuacji zgłoszenia warunkowej umowy kupna-sprzedaży, która zostaje przesłana Agencji.
Prawo pierwokupu nie znajduje zastosowania, gdy cudzoziemiec - nabywca nieruchomości jest osobą bliską dla zbywcy. W celu określenia pojęcia osoby bliskiej należy odwołać się do przepisów Ustawy z dnia 21.VIII.1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (art.4 pkt. 13) i Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (art. 3 ust.5 pkt. 2). Osobą bliską są zstępni, wstępni, rodzeństwo, dziecko rodzeństwa, osoba przysposabiająca i przysposobiona, małżonek, który nie pozostaje we wspólności ustawowej ze sprzedającym nieruchomość, a także osobę, która pozostaje ze sprzedającym we wspólnym pożyciu.
Agencja Nieruchomości rolnych nie może skorzystać z prawa pierwokupu, gdy jest to nieruchomość, której dzierżawcą jest cudzoziemiec i wchodzi ona w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej, umowę dzierżawy zawarto w formie pisemnej z datą pewną a dzierżawa wykonywana była, co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.
Przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości rolnej, które następuje w drodze dziedziczenia, gdy cudzoziemiec nabywający nieruchomość, jest osobą powołaną w testamencie, jako spadkobierca gospodarstwa rolnego. W tym przypadku jak również przy nabyciu własności nieruchomości na podstawie orzeczenia sądu, czynność nabycia nie jest objęta zakresem kontroli, przyznanej Agencji Nieruchomości Rolnych.
V. Charakter i zakres dokumentów oraz informacji niezbędnych w procedurze wydawania zezwoleń na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców
Wskazanie na zasady dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, wymaga odwołania się do przepisów Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 26.IV.2004 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
W przypadku wnioskodawcy, który jest osobą fizyczną, wymagane jest wskazanie obywatelstwa i adresu zamieszkania, jeżeli wnioskodawcą jest osoba prawna i spółka nieposiadająca osobowości prawnej należy wskazać adres jej siedziby, przedmiot działalności, imiona i nazwiska członków zarządu oraz informacje dotyczące wspólników, udziałowców, akcjonariuszy.
Cudzoziemiec obok składanego wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, powinien także złożyć dokumenty stwierdzające jego status prawny- odpis lub kopię dokumentu stwierdzającego tożsamość wraz ze wskazaniem obywatelstwa, miejsca urodzenia, adresu zamieszkania a gdy osoba prowadzi działalność gospodarczą, wyciąg z rejestru lub ewidencji, który powinna dołączyć także osoba prawna i spółka nieposiadająca osobowości prawnej.
Dla prawidłowego oznaczenie nieruchomości gruntowej należy wskazać ulicę, miejscowość, gminę, województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnię w ha, numer księgi wieczystej oraz cechy zabudowy. Nieruchomość budynkowa powinna zostać oznaczona poprzez wskazanie numeru budynku, ulicy, miejscowości, gminy i województwa. W przypadku nabywania lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności należy wskazać numer budynku i lokalu, ulicy, miejscowości, gminy, województwa, powierzchni użytkowej lokalu w metrach kwadratowych oraz udziału
w nieruchomości wspólnej, na której usytuowany jest lokal.
W celu określenia nieruchomości do wniosku o wydanie zezwolenia dołączyć odpis z księgi wieczyste, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, odpis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego a jeżeli nabywana nieruchomość powstała na skutek scalenia lub podziału niezbędnym jest wykaz zmian gruntowych lub decyzja w przedmiocie ich zatwierdzenia.
Poza wyżej wskazanymi dokumentami, niezbędne jest okazanie oświadczenia zbywcy wskazujące na wolę zbycia nieruchomości a gdy nabywana jest nieruchomość w wyniku procesu łączenia lub podziału spółek należy dołączyć uzgodniony plan połączenia lub podziału łącznie z projektami uchwał w tym zakresie i projektem umowy lub statutu spółki przejmującej, wydzielonej lub nowo zawiązanej.
Spełnienie wymagań określonych w Rozporządzeniu, o którym mowa polega na okazaniu przez cudzoziemca dokumentów potwierdzających dysponowanie środkami finansowymi przeznaczonymi na zakup nieruchomości i finansową zdolność do realizacji działalności.
Oznaczając zbywcę wystarczy wskazanie jego adresu zamieszkania, jeżeli jest nim osoba fizyczna, natomiast, gdy zbywcą jest osoba prawna niezbędne jest wskazanie adresu siedziby i tytułu prawnego do nieruchomości będącej przedmiotem zbycia.
VI. Uwagi końcowe
Kontekst nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, stanowił jeden z ważniejszych obszarów negocjacji akcesyjnych rozpoczętych 31.III.1998 r. Poszczególne państwa na etapie kształtowania regulacji prawa wewnętrznego kierują się indywidualnym interesem narodowym, gospodarczym i politycznym. Sytuacja polityczna w Europie, dynamika przemian gospodarczych i ustrojowych, skuteczna ochrona interesu narodowego wymaga ciągłego doskonalenia procedur prawnych.
Kooperacja państw na płaszczyźnie Unii Europejskiej oparta jest na zasadzie swobodnego przepływu pracowników, przepływu kapitału, świadczenia usług i prowadzenia działalności gospodarczej. Pomimo tego, kształt regulacji zasad nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, przyjęty w prawie krajowym poszczególnych państw potwierdza, że interesy narodowe egzystują ponad „zniesieniem granic”.
Dynamika przemian ustrojowych, politycznych, gospodarczych w zjednoczonej Europie i na świecie w XXI wieku, przesądza o konieczności scalenia społeczności międzynarodowej. Jednocześnie, fakt ten, predestynuje i zobowiązuje legislatorów Parlamentu Europejskiego do tworzenia nowych „bezpiecznych” (celem ochrony zasady terytorialności, tożsamości narodowej i kulturowej) dla poszczególnych narodów, niedyskryminujących, lecz sensu stricte demokratycznych procedur prawnych odnośnie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.
Proces ten, w przyszłości wyrażać się powinien w przyjęciu takich regulacji prawnych, które zapewnią każdemu obywatelowi państw Unii Europejskiej, swobodne, bez szczególnych ograniczeń prawo- będące w istocie urzeczywistnieniem pojęcia „Europy Ojczyzn”- do swobodnego przemieszczania się, zamieszkiwania i nabywania nieruchomości na terytorium państw obcych.
Monika Agnieszka Paulińska
[1]*Radca prawny w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Poznaniu.
Traktat o przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, Dz. U z 2004r., Nr 80, poz.864.
[2] Priorytetowe znaczenie w tym zakresie mają postanowienia Układu Europejskiego z dnia 16.XII.1991r., zobowiązujące Polskę do dostosowywania ustawodawstwa do prawa obowiązującego w Unii Europejskiej oraz do stosowania zasady tzw. „traktowania narodowego”, zgodnie z którą obywatele i przedsiębiorstwa państw członkowskich Wspólnoty, nie mogą być traktowani na warunkach mniej korzystnych, niż te które obowiązują w stosunku do obywateli i przedsiębiorstw polskich zamierzających założyć przedsiębiorstwo i prowadzić działalność gospodarczą na terytorium Polski. Należy podkreślić, że Układ Europejski wyłączył traktowanie narodowe w odniesieniu do nabywania i sprzedaży zasobów naturalnych oraz gruntów rolnych i leśnych.
Zobacz: Dz.U. z 1994r., Nr 11, poz.38 z późn. zm.
[3] „Wszystkie kraje Unii Europejskiej są uprawnione do stosowania instrumentarium prawnego zabezpieczającego je przed nadmiernym wykupem nieruchomości przez cudzoziemców. Stosując tzw. klauzule generalne, mogą one odmówić wydania zezwolenia na zakup nieruchomości, jeśli naruszałoby to bezpieczeństwo państwa, zasady jego obronności czy interes publiczny (w ten sposób ograniczona zostaje zasada swobodnego przepływu towarów, usług, osób i między krajami członkowskimi Unii Europejskiej”,
Szerz. Na ten temat zob. ”Prawo nieruchomości”, praca zbiorowa pod red. J. Kopyry, Warszawa 2009, str.183 i nast.
[4] Biorąc pod uwagę regulacje prawne obowiązujące w państwach Unii Europejskiej, należy wskazać, że zawarte w prawie krajowym wymogi uzyskania zezwoleń najczęściej są ustanawiane na nabycie nieruchomości, położonych w strefie przygranicznej (np. Luksemburg, Włochy, Grecja) i rezydencji letnich (np. Dania, Finlandia).
[5] A. Zwierzyńska, „Regulacje instytucji ekstradycji w konstytucjach wybranych państw współczesnych”, Ruch Prawniczy, ekonomiczny i socjologiczny UAM Poznań 2003r., str.38.
[6] Dz. U. z 1996r. Nr54, poz.245, z późn. zm.
[7] Dz. U. z 2004r. Nr 49, poz.466
[8] Dz. U. z Nr 6, poz.592.
[9] Dz. U. z 30.04.2004r.
[10] „Zdaniem Sądu Apelacyjnego dla przyjęcia, że nabyta przez cudzoziemca nieruchomość będzie stanowiła dla niego stałe miejsce zamieszkania, a tym samym nie będzie nabyciem drugiego domu nie może decydować wyłącznie sama wola zamieszkania na tej nieruchomości, w nieokreślonej i niepewnej przyszłości wyrażona przez cudzoziemca, ale także realna możliwość zamieszkania przez cudzoziemca na tej nieruchomości. Po pierwsze, bowiem o ważności umowy nabycia nieruchomości przez cudzoziemca decydują okoliczności istniejące w chwili zawarcia umowy, a nie te, które następują później. Okoliczności, które nastąpiły po nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca mogą być jedynie podstawą oceny rzeczywistego zamiaru cudzoziemca w chwili nabycia nieruchomości, co do zamieszkania na stałe na tej nieruchomości. Oceniając, czy nabycie nieruchomości spełniało kryteria nabycia drugiego domu w rozumieniu art.1 ust 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców należy, więc ocenić nie tylko sam deklarowany przez cudzoziemca zamiar stałego zamieszkania na nabytej nieruchomości, ale także uwarunkowania faktyczne i prawne dotyczące nieruchomości pozwalające na zamieszkanie cudzoziemcowi na nabytej nieruchomości. Orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 12.VI.2008 r., sygn. akt I ACA 457/08.
[11] Przedsiębiorcą unijnym są spółki mające siedzibę na terytorium państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego jak również osoby fizyczne posiadające obywatelstwo państwa należącego do EOG, prowadzące działalność gospodarczą we własnym imieniu.
[12] Europejski Obszar Gospodarczy utworzony został na mocy Traktatu w Porto w 1992r, w jego skład wchodzą wszystkie państwa należące do Unii Europejskiej i państwa należące do Europejskiego Stowarzyszenia Wolnego Handlu (EFTA).
[13] „System ograniczeń nabywania własności położonych w Polsce nieruchomości, którym zostali poddani cudzoziemcy, polega generalnie na konieczności uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, chyba że ustawa wyraźnie stanowi że zezwolenie nie jest wymagane. Pod względem podmiotowym ustawa różnicuje cudzoziemców na tych, którzy są obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego i tych, którzy są spoza tego obszaru”, szerz. Zob. „Nieruchomości. Problematyka prawna”, G. Bieniek, S. Rudnicki, wyd. IV, Warszawa 2009 r., s.201.
[14] „Przepisart.6 ust. 2 ustawy stanowi, iż o nieważności nabycia orzeka sąd. Sąd Najwyższy wyjaśnił jednak, że w art.6 ustawodawca stwierdza, iż sąd orzeka o nieważności nabycia, a nie o unieważnieniu nabycia. Nieważność należy odróżnić od unieważnienia. W pierwszym przypadku sąd stwierdza nieważność, a w drugim prowadzi do powstania skutku prawnego. Należy przyjąć, że nieruchomość nabywana do majątku wspólnego w drodze czynności cywilnoprawnej dokonywana przez obu małżonków- cudzoziemca i obywatela polskiego jest nieruchomością nabywaną przez cudzoziemca w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Oznacza to, że taka czynność nabycia nieruchomości dokonana bez wymaganego zezwolenia jest dotknięta nieważności bezwzględnej”, Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25.06.2008 r., sygn. akt III CZP 53/08.
Ogół zagadnień związanych z nieważnością nabycia kompleksowo ujmuje J. J. Skoczylas w pracy „Cywilnoprawny obrót nieruchomości przez cudzoziemców”, Warszawa 2008 r., „Nieważność bezwzględna jest z całą pewnością sankcją najostrzejszą z przewidzianych w polskim systemie prawa dla wadliwych czynności prawnych, z której ustawodawca korzysta jedynie wówczas, gdy chodzi o zabezpieczenie interesów o wysokiej społecznej doniosłości”.
[15] Projekt ustawy o zmianie Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje zniesienie prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych w odniesieniu do umów, których przedmiot stanowi sprzedaż nieruchomości rolnej o obszarze mniejszym niż 1 ha użytków rolnych.
|
Wersja do druku
Do góry strony
