20.05.2010 r.
Wprowadzenie
Roszczenia właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uregulowane w art. 36 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1], nie doczekały się w doktrynie i orzecznictwie tak rozbudowanych analiz, jak w przypadku analogicznych roszczeń gminy wobec tych podmiotów[2].
Przepis art. 36 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Według natomiast art. 36 ust 3 u.p.z.p. jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa art. 36 ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Na wstępie należy podkreślić także cywilnoprawny charakter tych roszczeń oraz brak precyzji ustawodawcy, który błędnie wiąże ich powstanie z uchwaleniem lub zmianą planu. Wbrew literalnemu brzmieniu ustawy, miarodajną chwilą dla oceny roszczeń właściciela lub użytkownika wieczystego będzie jedynie data jego wejścia w życie[3]. Plan zagospodarowania przestrzennego, jako przejaw władztwa planistycznego gminy[4], jest bowiem aktem prawa miejscowego, o czym przesądza treść art. 14 ust. 8 u.p.z.p.[5].
Z konstytucyjnej zasady ochrony własności wynika między innymi nakaz rekompensowania władczych, dyktowanych interesem publicznym ograniczeń prawa własności[6]. Realizacją tej zasady są roszczenia z art. 36 u.p.z.p. Należy także odnotować spotykany w literaturze, trafny podgląd, porównujący skutki wejścia w życie nowych unormowań planistycznych z wywłaszczeniem nieruchomości[7].
Roszczenie odszkodowawcze i o wykupienie nieruchomości – uwagi ogólne
Przesłanką powstania zobowiązania do odszkodowania lub wykupienia nieruchomości jest uniemożliwienie lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem na skutek wejścia w życie nowych regulacji planistycznych. W ustawie nie jest wskazane czy ograniczenia w korzystaniu mają być wynikiem interwencji planistycznej wyłącznie w danej nieruchomości; uznaje się przeto, że mogą być również być wynikiem nowych ustaleń dotyczących nieruchomości sąsiednich[8].
O tym, czy korzystanie z nieruchomości lub jej części stało się niemożliwe (istotnie ograniczone) i czy właścicielowi należy się odszkodowanie, decydują zmiany w planie zagospodarowania, a nie w faktycznym korzystaniu z gruntu[9]. Istotne ograniczenie lub uniemożliwienia korzystania będzie mieć zatem często charakter czysto potencjalny dla właściciela nieruchomości[10].
Ustawodawca w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. nie wymaga, aby skutkiem istotnego ograniczenia lub uniemożliwienia korzystania z nieruchomości było obniżenie wartości nieruchomości[11], jakkolwiek taki stan jest możliwy, co więcej – wydaje się, że będzie miał miejsce w większości przypadków. Z tej przyczyny racjonalne jest ustanowienie w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. możliwości żądania odszkodowania za poniesioną szkodę rzeczywistą. Wierzyciel ma także do wyboru drugie z roszczeń – może żądać wykupienia nieruchomości. Wybierając jednak w tym przypadku odszkodowanie, roszczenie uprawnionego upodabnia się do żądania odszkodowania z art. 36 ust. 3 u.p.z.p.[12]. Podobieństwo dotyczy przesłanki obniżenia wartości nieruchomości (szkody) – natomiast pozostałe warunki „uruchomienia” tego roszczenia będą inne, o czym będzie mowa w drugiej części opracowania. Na które z przysługujących roszczeń z art. 36 ust 1 u.p.z.p. zdecyduje się uprawniony, będzie miał wpływ wynik indywidualnej oceny sytuacji, zwłaszcza możliwość zaspokojenia własnego interesu; przy czym wybór odszkodowania zależeć będzie nie tylko od subiektywnej oceny czy nieruchomość nie straciła znaczenie użytkowe na tyle by ją zbyć, lecz także od istnienia obiektywnej szkody (obniżenia wartości nieruchomości), będącej skutkiem ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.
Ponadto należy jeszcze rozważyć przypadek, kiedy w wyniku wejścia w życie planu korzystanie z nieruchomości będzie niemożliwe (istotnie ograniczone), natomiast wartość nieruchomości nie spadnie[13]. Opisana sytuacja wywołuje skutki faktycznego wywłaszczenia[14], natomiast nie prowadzi do powstania szkody, która mogłaby być kompensowana odszkodowawaniem z art. 36 ust. 1 pkt 1. Wówczas jedynym skutecznym roszczeniem, które właściciel może zgłosić, będzie żądanie wykupienia nieruchomości w całości lub części. W takiej sytuacji żądanie wykupu najczęściej zdarzać się będzie, gdy nieruchomość została przeznaczona na cele publiczne[15]. W innych przypadkach właściciel (użytkownik wieczysty) będzie dążył raczej do zbycia nieruchomości poza sektorem publicznym. Możliwość żądania wykupienia istnieje także odnośnie części nieruchomości (art. 36 ust. 1 pkt 2 in fine), co może stanowić czasem jedyną drogę ochrony własności[16].
Konstrukcja omawianych roszczeń odwołuje się do ograniczeń jednego z wyróżnianych atrybutów prawa własności – korzystania z nieruchomości, które ma jednak znaczenie zasadnicze dla zakresu faktycznego władania gruntem. Podobnie, jak w chwili wejścia w życie plan zagospodarowania wpływa potencjalnie na aktualny sposób wykonywania prawa własności[17], tak ocena, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem powinna również, stosownie do okoliczności, nie tylko opierać się na uprzednim faktycznym wykorzystaniu terenu, lecz również należy brać pod uwagę istniejące uprzednio potencjalne możliwości co do zagospodarowania danej nieruchomości, w tym także te wynikające z obowiązujących dawnych planów miejscowych[18].
Przesłanka uniemożliwienia korzystania z nieruchomości lub jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem wydaje się wskazywać na szeroki katalog przypadków nią objętych. Większe trudności mogą powstać na tle znaczenia przesłanki „istotnego ograniczenia” w korzystaniu z nieruchomości, z uwagi na jej nieostry, ocenny zakres, a która stanowi wszak minimalną podstawę do zgłaszania roszczeń z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. Wydaje się jednak, że przesłankę istotności, spełniać będą każdorazowe ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości powodujące obniżenie jej wartości[19]. Innymi słowy, granicą od której przysługiwać będą właścicielowi lub użytkownikowi roszczenia z art. 36 u.p.z.p., będzie zawsze obniżenie wartości nieruchomości jako skutek istotnych ograniczeń w korzystaniu. Przeciwna wykładnia – uznanie za nieistotne ograniczeń skutkujących powstaniem szkody, stałaby w sprzeczności z konstytucyjną zasadą ochrony własności. Natomiast graniczna przesłanka „istotnych ograniczeń” w sytuacji nie poniesienia szkody przez uprawnionego może być tylko rozpatrywana ad casum, mając na uwadze stopień i zakres wprowadzonych planem restrykcji.
Pozycja użytkownika wieczystego danej nieruchomości jest taka sama jak właściciela – będzie on mógł żądać odszkodowania równego wartości poniesionej szkody rzeczywistej lub wykupienia prawa użytkowania wieczystego, co należy interpretować z treści art. 36 ust. 1 pkt 2.
Podsumowując, przesłanki powstania roszczeń z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. kształtują się następująco: (a) musi wejść w życie plan miejscowy; (b) postanowienia tego planu uniemożliwiają lub istotnie ograniczają korzystanie z danej nieruchomości, czego wynikiem może być również szkoda w postaci obniżenia wartości prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości; (c) uniemożliwienie (istotne ograniczenie) korzystania z nieruchomości, a względnie także wyrządzona wskutek tego szkoda, muszą być następstwem nowych regulacji planu miejscowego (związek przyczynowy)[20].
Roszczenie odszkodowawcze i jego wysokość
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z dominującą materią administracyjnoprawną, wprowadza cywilne roszczenia, których nie tylko sposób realizacji został niewyczerpująco uregulowany, ale sama terminologia użyta przy ich konstrukcji daleka jest od pojęć prawa cywilnego.
Roszczenie odszkodowawcze z art. 36 ust. 1 pkt 1, przysługuje „za poniesioną rzeczywistą szkodę”[21]. Orzecznictwo[22] i piśmiennictwo[23] słusznie utożsamia to pojęcie ze stratą (damnum emergens) w rozumieniu art. 361 § 2 k.c., w związku z czym uprawnionemu nie przysługuje żądanie kompensaty utraconych korzyści (lucrum cessans). Szkoda ściśle związana jest z wejściem w życie postanowień planu, które uniemożliwiają lub istotnie ograniczają korzystanie z nieruchomości (związek przyczynowy). Nie wydaje się możliwe, aby właściciel (użytkownik wieczysty) mógł na skutek co najmniej istotnego ograniczenia korzystania z nieruchomości ponieść szkodę inną, aniżeli w postaci obniżenia wartości jego prawa do nieruchomości. Za stratę wedle art. 361 § 2 k.c. uważa się w doktrynie cywilistycznej uszczerbek liczony w całym majątku poszkodowanego spowodowany działaniem powodującym szkodę[24]. W praktyce jednak taki zabieg ogranicza się do badania wpływu działania sprawczego na niektóre tylko składniki majątku poszkodowanego, co w analizowanym zobowiązaniu odszkodowawczym ograniczać będzie się jedynie do wpływu na wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania będzie zatem równa obniżeniu wartości nieruchomości – prawa własności lub użytkowania wieczystego.
Ustawa nie reguluje kwestii ustalenia wysokości odszkodowania – art. 37 ust. 1 u.p.z.p. zawierający postanowienia w tej materii odnosi się jedynie do roszczeń przewidzianych w art. 36 ust. 3 i 4 tej ustawy. Jedynie w lakonicznej dyspozycji art. 37 ust. 11 u.p.z.p. nakazuje się stosować do określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych przepisy o gospodarce nieruchomościami. Wynika z tego, że wartość odszkodowania z art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinna być określona w drodze obiektywnej wyceny szkody przez rzeczoznawcę majątkowego, stosownie do postanowień art. 149 i następne u.g.n. i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego[25].
Przywołane przepisy nie określają jednak na jaką chwilę rzeczoznawca powinien określić szkodę, a więc jaka data jest miarodajna dla ustalenia odszkodowania; za tym idzie także brak regulacji ustawowej co do sposobu jego wyliczenia. Należy jednakże przyjąć, że wysokość odszkodowania powinna zostać określona według cen z dnia jego ustalenia, którym będzie albo porozumienie stron co do wysokości odszkodowania (zgoda na wycenę przedstawioną przez rzeczoznawcę) albo – w razie sporu sądowego – wysokość ustalona w wyroku sądu na dzień jego wydania. Jeśli chodzi o sposób wyceny, wysokość odszkodowania z art. 36 ust 1 pkt 1 u.p.z.p., określa się przyjmując różnicę pomiędzy wartością nieruchomości według stanu sprzed i po wejściu w życie planu[26].
Za takim stanowiskiem przemawia, po pierwsze, treść art. 363 § 2 k.c., który jako zasadę przyjmuje, że jeżeli naprawienie szkody ma zostać spełnione w pieniądzu, to wysokość świadczenia powinna być określona według cen z daty ustalenia odszkodowania. Odstępstwo od tej zasady wymagałoby zaistnienia szczególnych okoliczności, które uzasadniałyby przyjęcie cen z innej chwili[27]. Po drugie, należy mieć na względzie cel wszelkich roszczeń odszkodowawczych – kompensacja poniesionej szkody; uprawniony otrzymawszy odszkodowanie po aktualnych cenach uzyska środki do ewentualnego zakupu ekwiwalentnych dóbr. Po trzecie, interpretacja powyższa zbieżna jest ze sposobem ustalenia odszkodowania z art. 36 ust. 3 u.p.z.p., a nieracjonalnym byłoby przyjęcie, że w obrębie jednej ustawy podobne roszczenia odszkodowawcze (była o tym mowa wyżej) rządzą się odmiennymi sposobami wyliczenia tej samej szkody (spadku wartości nieruchomości). Wedle bowiem art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, jako różnica wartości nieruchomości przy jej stanie sprzed i po wejściu w życie planu.
Roszczenie o wykup nieruchomości
Żądanie wykupu nieruchomości może zostać zgłoszone zarówno w przypadku, gdy na skutek uniemożliwienia (istotnego ograniczenia) korzystania z nieruchomości wyrządzona została szkoda, a wierzyciel decyduje się wybrać to roszczenie oraz w przypadku gdy szkoda nie powstaje (wówczas wierzyciel wyboru roszczeń nie ma).
Istotą roszczenia z art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. jest możliwość żądania od gminy złożenia oświadczenia woli o nabyciu w drodze umowy sprzedaży prawa do nieruchomości (własności lub użytkowania wieczystego). Świadczenie gminy w wykonaniu ustawowego zobowiązania polega więc na dokonaniu czynności prawnej przeniesienia własności, za którym dopiero idzie obowiązek zapłaty ceny. Niewykonanie tego zobowiązania zabezpieczone będzie możliwością wytoczenia powództwa o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli (art. 64 k.c.), inaczej niż w przypadku roszczenia odszkodowawczego, gdzie treścią świadczenia gminy jest zapłata określonej sumy pieniężnej[28].
Nie można zgodzić się ze zgłaszanymi poglądami, że roszczenie o wykup nieruchomości pełni inną funkcję niż roszczenie odszkodowawcze[29]. W obu roszczeniach jest widoczna funkcja kompensacyjna, oczywiście w szerszym znaczeniu, aniżeli jej rozumienie, jako naprawienie bezprawnej szkody majątkowej, ale także obejmująca legalne naruszenia praw do nieruchomości. Jak była o tym mowa, ograniczenia w korzystaniu z prawa własności[30] nie muszą bowiem skutkować materialnym uszczerbkiem (stratą), mamy wówczas do czynienia ze swoistą szkodą niemajątkową, związaną jednak silnie z prawem własności (a więc prawem majątkowym). Szkody o charakterze niemajątkowym nie dają się łatwo szacować – ich związek jednak z prawem własności w tym przypadku powoduje, że każdorazowo ich wysokość będzie równa wartości prawa, które doznało wspomnianego niemajątkowego uszczerbku.
Za powyższym stanowiskiem przemawia także fakt, że gdy nawet zostanie wyrządzona szkoda (damnum emergens), to oba roszczenia można zgłaszać alternatywnie, a więc sprzedaż gminie nieruchomości może stanowić także jeden ze sposobów jej naprawienia[31]. Warto podkreślić ponownie, że każde z roszczeń wskazanych w art. 36 ust. 1 i 3 u.p.z.p. służy konstytucyjnej zasadzie ochrony własności.
Podobnie jak w przypadku oszacowania wysokości poniesionej szkody, tak cena sprzedaży, z mocy art. 37 ust 11 u.p.z.p. powinna zostać określona obiektywnie przez rzeczoznawcę majątkowego. Ustawa nie reguluje jednak na jaką chwilę i według jakiego stanu (przeznaczenia) gruntów przeprowadzić tę wycenę. Mając na uwadze ustalenia poczynione w tej kwestii odnośnie roszczenia odszkodowawczego (art. 36 ust pkt 1) oraz wskazany wyżej jego kompensacyjny charakter, należy przyjąć, że cena sprzedaży powinna zostać określona na dzień jej ustalenia (cena aktualna na dzień zawarcia umowy lub wydania wyroku) według stanu nieruchomości (jej przeznaczenia) przed wejściem w życie planu miejscowego. W sytuacji powstania szkody powyższy sposób wyceny jest jedynym, który umożliwia pełne jej naprawienie, natomiast w przypadku braku szkody uprawniony otrzymuje ekwiwalent za prawo, według stanu sprzed jego ograniczenia, co najpełniej kompensuje skutki doznanych restrykcji.
* Autor jest doktorantem w Zakładzie Prawa Administracyjnego Gospodarczego Wydziału Prawa Administracji i Ekonomii U.Wr. oraz aplikantem radcowskim w OIRP we Wrocławiu.
[1] Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz.717 z późn. zm. Przepisy powoływane w dalszej części tekstu ze skrótem u.p.z.p. lub bez oznaczenia źródła pochodzą z tejże ustawy.
[2] Chodzi o opłatę planistyczną (zwaną rentą) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego – art. 36 ust. 4 u.p.z.p., która, moim zdaniem, jest również roszczeniem cywilnoprawnym w jego materialnym sensie, dochodzonym jedynie na drodze administracyjnej (poprzez wydanie decyzji). Opłata ta jest jednak ograniczona do wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
[3] K. Świderski, Odpowiedzialność gminy z tytułu szkód spowodowanych kształtowaniem ładu przestrzennego, ST 9/2006, s. 24. Do czasu wejścia w życie uchwalony plan miejscowy nie wywołuje żadnych skutków prawnych, zob. art. 29 u.p.z.p. oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 grudnia 2005 r. IV SA/Wa 1733/2005, LexPolonica nr 1254021.
[4] Art. 6 ust. 1 u.p.z.p.: Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Por. też art. 1 ust. 1 u.p.z.p. oraz Z. Niewiadomski, Planowanie przestrzenne. Zarys sytemu, Warszawa 2003, s. 40-41, 85-91.
[5] Mimo wyraźnego postanowienia ustawy, ten pogląd jest sporny w doktrynie. Z. Niewiadomski podaje, że plan miejscowy należy bardziej do systemu aktów stosowania prawa, stanowiąc akt o szczególnym charakterze – akt indywidualny wielokrotnego zastosowania, Z. Niewiadomski, op. cit., s. 109-110; tak samo K. Świderski, Uwagi na temat prawnych instrumentów kształtowania ładu przestrzennego przez gminę, CASUS 3/41/2006, s. 25.
[6] Artykuły 21, 64 Konstytucji RP. Zob. szerzej na ten temat: B. Banaszak, Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz. Warszawa 2009.
[7] Zob. T. Kasiński, Plany zagospodarowania przestrzennego: szczególny tryb nieodpłatnego wywłaszczania nieruchomości, Monitor Prawniczy 3/1997.
[8] Zob. wyrok SN z dnia 17 grudnia 2008 r. sygn. I CSK 191/2008, LexPolonica nr 1979217.
[9] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie, sygn. I ACa 1243/2006, LexPolonica nr 1400233.
[10] Wyrok SN z dnia 19 grudnia 2006 r., sygn. V CSK 332/06, LEX nr 421051.
[11] Zob. R. Hauser, E. Mzyk, Z. Niewiadomski, M. Rzążewska, Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym z komentarzem i przepisami wykonawczymi, Warszawa 1995, s. 87.
[12] Według K. Świderskiego odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. stanowi kwalifikowaną postać odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust 3 u.p.z.p., K. Świderski, Odpowiedzialność..., op. cit., s. 29. Nie da się bowiem wskazać innego rodzaju szkody w postaci damnum emergens.
[13] Teoretycznie możliwy jest nawet wariant wzrostu wartości nieruchomości. W takim przypadku zbycie nieruchomości będzie skutkowało możliwością nałożenia przez gminę opłaty planistycznej na podst. art. 36 ust. 4 u.p.z.p.
[14] Por. T. Kasiński, op. cit., passim. K. Świderski, Odpowiedzialność..., op. cit., s. 33; autor rozróżnia: „wywłaszczenie” – kiedy plan miejscowy, względnie decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, przeznaczają dany teren na cel publiczny oraz „faktyczny skutek wywłaszczeniowy” – kiedy nowe przeznaczenie nieruchomości nie jest związane z celem publicznym.
[15] Należy także zwrócić uwagę na inne szczególne tryby wywłaszczania, między innymi na dokonywany na podst. art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.), tekst jedn. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późń. zm., który następuje na cele budowy lub poszerzenia dróg publicznych, jako powstająca ex lege konsekwencja podziału nieruchomości, zgodnie z postanowieniami planu miejscowego (art. 93 ust 1 u.g.n.).
[16] Wniosek taki można a contrario wysnuć z wyroku SN z dnia 12 października 2007 r., sygn. V CSK 230/2007, LexPolonica nr 1625432, w którym stwierdzono, że jeśli w planie zagospodarowania przestrzennego zostało zmienione przeznaczenie części nieruchomości i stała się ona mniej warta, ale gdy wzrosła wartość innej jej części, to właściciel nie ma prawa do odszkodowania od gminy.
[17] Artykuł 35 u.p.z.p., przewiduje, że tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania. W planie miejscowym obowiązkowo (art. 15 ust 2 pkt 11 u.p.z.p.) określa się sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów, co do których następuje zmiana sposobu zagospodarowania, tak: K. Jaroszyński, Z. Niewiadomski, A. Szmytt, Ł. Złakowski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, red. Z. Niewiadomski, Warszawa 2009, s. 280.
[18] Uwaga ta odnosi się do nie tylko do planów zagospodarowania wydanych na podstawie uprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst: Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139), lecz zwłaszcza, do tych wydanych przed jej wejściem w życie, tj. 1 stycznia 1995 r., a które wygasły z mocy art. 87 ust. 3 u.p.z.p. do dnia 31 grudnia 2003 r. W wyroku z dnia 9 września 2009 r. SN, V CSK 46/09, LEX nr 529731, opowiedział się za odpowiedzialnością odszkodowawczą gminy w sytuacji, gdy nieruchomość rolna, faktycznie nigdy nie zabudowana, utraciła na wartości wskutek ustanowienia wobec niej w planie zakazu zabudowy, przy czym nie tylko bez znaczenia jest, czy możliwe było uprzednio wobec niej wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale co więcej, przesłanki wydania takiej decyzji z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. nie stanowią przesłanek egozoneracyjnych dla odpowiedzialności z art. 36 ust. 1 u.p.z.p.
[19] Tę drogę wydaje się obrał Sąd Najwyższy, w wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 191/08, LEX nr 484726, w którym do istotnych ograniczeń skutkujących spadkiem wartości nieruchomości zaliczył pozornie błahe, nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego.
[20] Ostatni element pomijany jest w opracowaniach – por. R. Hauser, E. Mzyk, Z. Niewiadomski, M. Rzążewska, op. cit. s. 87. Istnienie związku przyczynowego przewiduje art. 36 ust 1 ab initio, jednak nie wydaje się konieczne precyzowanie tego terminu przymiotnikiem „adekwatny”, zgodnie z cywilistycznym rozumieniem przepisu art. 361 § 1 k.c., który odwołuje się wyłącznie do normalnych następstw działania lub zaniechania z którego wynikła szkoda. W praktyce wierzycielowi wystarczy udowodnienie związku pomiędzy przepisami planu a niemożnością korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy (tzw. test warunku sine qua non). Zob. szerzej Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2006, s. 86-88.
[21] Należy zauważyć że de lege lata, takie pojęcie w prawie cywilnym nie występuje.
[22] Wyrok SN z dnia 7 października 1998 r., sygn. I CKN 191/98, LexPolonica nr 1546763.
[23] T. Kasiński, Dochodzenie roszczeń z art. 36 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy z 7.7.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, Monitor Prawniczy 10/1997, s. 403., K. Jaroszyński, Z. Niewiadomski, A. Szmytt, Ł. Złakowski, op.cit., s. 283.
[24] Z. Radwański, A. Olejniczak, op. cit., s. 93.
[25] Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109.
[26] Jeżeli natomiast szkoda nie dotyczyłaby obniżenia wartości nieruchomości, co jak wskazano wyżej jest prawie wykluczone, to również należy ją wycenić na dzień jej ustalenia.
[27] Okoliczności takie zachodzą, jeżeliby przyjęcie ceny z daty ustalenia odszkodowania niosło za sobą pokrzywdzenie albo bezpodstawne wzbogacenie poszkodowanego, - por. T. Wiśniewski (w:) S. Dmowski, M. Sychowicz, H. Ciepła, K. Kołakowski, T. Wiśniewski, C.Żuławska, J. Gudowski, G. Bieniek, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I, Warszawa 2007, s. 85.
[28] Niewykonanie obowiązku zapłaty odszkodowania przez gminę skutkować będzie możliwością wystąpienia do sądu o zasądzenie należnej kwoty (powództwo o zapłatę). W tym przypadku wykonanie zobowiązania gminy polegać będzie raczej na dokonaniu czynności faktycznej (zapłata), aniżeli prawnej, aczkolwiek osiągnięty konsens co do odszkodowania można także traktować jako umowę, co potwierdza tezę, że wykonanie zobowiązanie nie poddaje się jednolitej kwalifikacji prawnej, por. A. Szpunar Charakter prawny wykonania zobowiązania, Rejent 5(85)/1998, s. 9 i n.
[29] K. Świderski, Odpowiedzialność..., op.cit., s. 32.
[30] Odpowiednio także użytkowania wieczystego.
[31] Można przy tym upatrywać pewnego rozszerzenia zakresu odszkodowania – w ten sposób uprawniony może powetować sobie przemilczane przez ustawę utracone korzyści.
|
Wersja do druku
Do góry strony
