10.10.2009 r.
1. W praktyce Sądu Najwyższego kilkakrotnie podejmowane były ostatnio ważne kwestie dotyczące zasad regulacji tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowych do zabudowanych przez nie gruntów[2]. Potrzebę rozstrzygania zagadnień pojawiających się w wykładni przepisów art. 35 i nast. ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych[3] wzmaga stała aktywność ustawodawcy; od kilkunastu lat poszukuje on bowiem efektywnych środków uporania się z problemem braku po stronie niektórych spółdzielni prawa własności lub użytkowania wieczystego posiadanych nieruchomości[4]. Taki stan wyklucza wywiązanie się przez spółdzielnie z wynikającego z art. 42 ustawy obowiązku określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali, a członkom spółdzielni uniemożliwia uzyskanie najszerszego prawa rzeczowego do zajmowanych mieszkań.
Spośród poruszanych w judykaturze kwestii szczególną uwagę warto zwrócić na analizę podstaw stosowania art. 35 ust. 41 zd. 1[5], normującego nabycie z mocy prawa (verba legis – przez zasiedzenie[6]) własności nieruchomości przez „spółdzielnię mieszkaniową, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa albo gminy, albo gdy właściciel tej nieruchomości pozostaje nieznany, pomimo podjętych starań o jego ustalenie, i przed tym dniem, na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej spółdzielnia ta wybudowała budynek”. Stanowcze brzmienie tego przepisu, jasno określającego przesłanki uzyskania własności gruntu przez spółdzielnię oraz dalekosiężność skutku utraty prawa przez dotychczasowego właściciela (gminę lub Skarb Państwa), przemawiają za wąską interpretacją art. 35 ust. 41, zgodnie z którą właścicielką nieruchomości staje się jedynie spółdzielnia spełniająca obie przesłanki: posiadania gruntu w dniu 5 grudnia 1990 r. oraz uprzedniego dokonania jego legalnej (na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej) zabudowy.
Tak zarysowany zakres zastosowania art. 35 ust. 41, choć najściślej odpowiada brzmieniu regulacji, może jednak budzić wątpliwości w ocenie przypadków, w których po 5 grudnia 1990 r. miał miejsce podział spółdzielni mieszkaniowej. W latach ’90-tych XX wieku do takich podziałów dochodziło m.in. w związku z promowaniem modelu małych spółdzielni, dążących do racjonalizacji kosztów działania oraz do rozwoju tzw. demokracji wewnątrzspółdzielczej, zakładającej rzeczywisty wpływ członków spółdzielni na jej sprawy. Obecnie natomiast powstaje pytanie, kto staje się właścicielem zabudowanej nieruchomości w sytuacji pozostawania jej w dniu 5 grudnia 1990 r. w posiadaniu spółdzielni „macierzystej”, a następnie uzyskania władania gruntem przez spółdzielnię powstałą w wyniku podziału.
Literalnie odczytany art. 35 ust. 41 zd. 1 skłania do konkluzji, że obie przesłanki działania tego przepisu zdolna jest spełnić spółdzielnia „macierzysta”, ponieważ to ona w dniu 5 grudnia 1990 r. (a więc przed podziałem spółdzielni) posiadała zabudowany uprzednio grunt. To stanowisko prowadziłoby jednak do dość zaskakującego wniosku, że na rzecz spółdzielni „macierzystej” z mocy prawa[7] następuje nabycie własności nieruchomości, aktualnie zajmowanej już przez inną, nowopowstałą spółdzielnię. Tym samym dochodziłoby do niejako „odwrócenia” majątkowych skutków podziału spółdzielni; zasadniczy składnik wydzielonego wcześniej majątku z dniem 31 lipca 2007 r.[8] stawałby się bowiem przedmiotem własności spółdzielni „macierzystej”. Co więcej, sytuacja prawna tej spółdzielni ulegałaby wzmocnieniu, ponieważ zamiast posiadania przysługiwałoby jej obecnie prawo własności gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami.
2. Na przedstawiony tu problem warto spojrzeć od strony podstawowego dylematu, z którym przyszło zmierzyć się Sądowi Najwyższemu[9]: określenia relacji między wynikami wykładni językowej art. 35 ust. 41 oraz wnioskami, wypływającymi z jego systemowej i funkcjonalnej interpretacji. Przyczyną wątpliwości była wszak rozbieżność między tym, co niosła z sobą wprost odczytana treść przepisu oraz tym, co wynikało z funkcji, które miał on pełnić w systemie prawa. Mimo swoistego „prymatu” wykładni językowej, opartego na założeniu, że treść normy powinna być zasadniczo wywodzona z brzmienia przepisu, Sąd Najwyższy trafnie przyjął[10], iż poważne racje, decydujące o celowości wprowadzenia art. 35 ust. 41, przemawiają za uwzględnieniem także systemowego i funkcjonalnego znaczenia powołanej regulacji. Kierowanie się tymi dyrektywami skłaniało zaś do stwierdzenia, że w razie podziału spółdzielni mieszkaniowej, która przed 5 grudnia 1990 r. dokonała zabudowy gruntu gminnego na podstawie pozwolenia na budowę oraz decyzji lokalizacyjnej, własność nieruchomości nabywa spółdzielnia powstała w wyniku podziału[11]. Licząc na ustabilizowanie się tego kierunku wykładni warto kilka uwag poświęcić wspierającym go argumentom.
3. Po pierwsze, nie kwestionując podstawowego znaczenia językowej interpretacji przepisów warto zauważyć, że poprzestanie na wywodzonych z niej wnioskach jest wystarczające wówczas, gdy nie wiodą one do skutków sprzecznych z celami wprowadzenia regulacji, a sam przepis jest ujęty w sposób legislacyjnie nienaganny: niebudzący żadnych wątpliwości co do treści i uwzględniający bogactwo stanów faktycznych, które mają być objęte jego działaniem[12]. Tymczasem ściśle odczytany art. 35 ust. 41 zd. 1 w obu tych sferach budzi zastrzeżenia. Z jednej strony bowiem powoduje opisane wcześniej, trudne do przyjęcia konsekwencje w postaci podważenia majątkowych skutków podziału spółdzielni. Z drugiej strony natomiast – mimo prima facie jasnej treści – w warstwie językowej wydaje się wymagać uściślenia[13], polegającego na tym, że oprócz wskazanych wprost, odwołujących się do zaszłości (posiadania gruntu w dniu 5 grudnia 1990 r. i jego uprzedniej zabudowy) przesłanek nabycia prawa własności, powinno być spełnione jeszcze jedno kryterium – posiadania zabudowanej nieruchomości w dniu wejścia w życie art. 35 ust. 41 ustawy. Wprawdzie w przepisie użyty został termin „zasiedzenie”, jednak przyjęty sposób nabycia własności bliższy jest swoistemu „uwłaszczeniu” spółdzielni, która powinna być zatem posiadaczem gruntu także w momencie nastąpienia skutku uwłaszczenia, czyli w dniu 31 lipca 2007 r.[14] W świetle tych zastrzeżeń, po analizie językowej uzasadnione wydaje się sięgnięcie do argumentów wynikających z systemowej i funkcjonalnej wykładni art. 35 ust. 41; pozwalają one bowiem na zracjonalizowanie skutków działania tego unormowania.
4. Po drugie, z istoty art. 35 ust. 41 wynika, że skutek nabycia własności w drodze „zasiedzenia” może nastąpić tylko w stosunku do jednej spółdzielni mieszkaniowej. W sytuacji zmian podmiotowych, związanych z podziałem spółdzielni, zachodzi więc przypadek „wykluczającej się konkurencji” uzyskania prawa przez jedną z dwu spółdzielni: „macierzystą” albo nowopowstałą. Ta ostatnia w wyniku podziału uzyskuje w ramach sukcesji uniwersalnej (art. 111 ustawy z 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze[15]) składniki majątkowe, w których wypracowaniu (w sensie organizacyjnym i finansowym) uczestniczyli jej członkowie, korporacyjnie związani wcześniej ze spółdzielnią „macierzystą”. Przewidywana w art. 35 ust. 41 konstrukcja nabycia własności ma swe uzasadnienie w fakcie wykonania przedsięwzięcia, jakim jest wybudowanie budynku, służącego zaspokajaniu potrzeb członków spółdzielni. Z tego punktu widzenia to nowa spółdzielnia powinna być beneficjentką korzyści, które ustawodawca w art. 35 ust. 4 związał z faktem posiadania zabudowanej uprzednio nieruchomości gminnej lub skarbowej.
Po trzecie, w ten sposób najszybciej może być osiągnięty cel w postaci uregulowania prawa nowopowstałej spółdzielni do zajmowanych przez nią gruntów, a w konsekwencji – stworzenia warunków do tzw. małego uwłaszczenia spółdzielców[16]. Pozwala to na realizację zamierzeń legislacyjnych, towarzyszących ustawodawcy we wprowadzaniu kolejnych, elastycznych i dogodnych dla spółdzielni instrumentów prawnych, umożliwiających rozwikłanie trwających od lat problemów z uporządkowaniem sytuacji prawnej gruntów, zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.
[1] Autorka jest adiunktem w Instytucie Prawa Cywilnego Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego.
[2] Wyrok SN z 18.01.2008 r., V CSK 351/07 oraz uchwały SN z 26.11.2008 r., III CZP 115/08 i z 24.02.2009 r., III CZP 138/08.
[3] Tekst jedn. Dz. U. z 2003 r., Nr 19, poz. 1116 ze zm.; ustawa powoływana dalej jako ustawa, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych lub przez wskazanie numerów artykułów.
[4] Kwestie te regulował wprowadzony z dniem 29.11.1991 r. art. 88a ust. 2 ustawy z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.), art. 208 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz art. 35 ust. 1, 2 i 3 oraz ust. 11, 12 i 13, 4, 41 i 42 ustawy.
[5] Przepis ten został wprowadzony ustawą z dnia 14.06.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), obowiązującą od 31 lipca 2007 r.
[6] K. Pietrzykowski (Spółdzielnie mieszkaniowe, Komentarz, Warszawa 2008, s. 280) zwrócił uwagę na nietrafność użycia pojęcia „zasiedzenie”, mającego w prawie cywilnym własne, utrwalone już znaczenie. W związku z tym zaproponowano używanie terminu „uwłaszczenie”, lepiej oddającego charakter instytucji uregulowanej w art. 35 ust. 4 (jak również w art. 35 ust. 4.1). Szerzej o różnicach zasiedzenia i omawianego obecnie „uwłaszczenia” R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe, Komentarz, Wzory pozwów i wniosków sądowych, s. 274.
[7] Za sporną można także uznać kwestię sposobu nabycia nieruchomości: z mocy prawa lub wskutek orzeczenia sądu. W tym punkcie w zbliżonej sytuacji objętej działaniem art. 35 ust. 4 dominujący wydaje się pogląd K. Pietrzykowskiego (op. cit., s. 289 i 290) o nabyciu własności z mocy prawa, nie zaś dopiero na podstawie postanowienia sądu uwzględniającego wniosek o stwierdzenie zasiedzenia.
[8] Określenie daty nabycia własności jest sporne, jednak na aprobatę zasługuje wyrażone na tle art. 35 ust. 4 zapatrywanie K. Pietrzykowskiego, że nabycie to następuje z datą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (odmiennie R. Dziczek, op. cit., s. 274, którego zdaniem nabycie nieruchomości następuje w dacie orzekania). Odnosząc to stanowisko do stosowania art. 35 ust. 41 można przyjąć, że na tej podstawie nabycie własności gruntu miało miejsce z dniem 31 lipca 2007 r., czyli z dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, wprowadzającej analizowaną regulację.
[9] Zagadnienie to było dwukrotnie przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego. W uchwałach podjętych w dniach 26 listopada 2008 r. (sprawa III CZP 115/08) oraz 24 lutego 2009 r. (sprawa III CZP 138/08).
[10] W odniesieniu do działania uregulowanej w art. 35 ust. 4 instytucji „zasiedzenia” w sytuacji podziału spółdzielni zbieżny pogląd wyraził G. Bieniek (Z problematyki stosowania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w praktyce notarialnej, Rejent 2003, nr 9, s. 16).
[11] Przyjęty pogląd nie narusza reguły, stosownie do której wyjątki nie powinny być interpretowane rozszerzająco, nie powoduje bowiem rozszerzenia zakresu stosowania art. 35 ust. 41 – w porównaniu ze skutkami stosowania jego ścisłej, językowej interpretacji. Zaaprobowany przez Sąd model wykładni prowadzi jedynie do uzyskania własności nie przez spółdzielnię „macierzystą”, lecz przez spółdzielnię powstałą wskutek podziału. Z punktu widzenia dotychczasowego właściciela gruntu nie ulega zatem zmianie konsekwencja w postaci utraty własności, tyle że inny podmiot staje się beneficjentem działania art. 35 ust. 41 ustawy.
[12] Zagadnienie relacji między wynikami wykładni językowej, systemowej i funkcjonalnej Sąd Najwyższy podjął i szeroko rozważył w uzasadnieniu powołanego wcześniej wyroku z 18 stycznia 2008 r., V CSK 351/07.
[13] M.in. nie zostało wprost określone, z jaką datą następuje nabycie prawa, jaki obszar gruntu jest objęty skutkiem nabycia prawa przez spółdzielnię (czy działka niezbędna do korzystania z budynku, czy nieruchomość rozumiana jako wyodrębniona prawnie działka gruntu), czy nabycie to dotyczy jedynie gruntu zajętego budynkiem, czy następuje także w odniesieniu do gruntu zajętego budową „innych urządzeń” (jak to w wykładni art. 35 ust. 12 Sąd Najwyższy przyjął w wyroku z dnia 18 stycznia 2008 roku, V CSK 351/07) i czy spółdzielnia występująca z wnioskiem musi być także posiadaczem nieruchomości w jakiejś dacie następującej po 5 grudnia 1990 roku, np. w dacie wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia lub w dacie prawomocnego rozstrzygnięcia tego wniosku.
[14] Otwarte pozostaje przy tym pytanie, czy ową trzecią przesłankę stanowiłoby posiadanie w dniu 31 lipca 2007 r., czy – jeszcze dalej idące – posiadanie do dnia 31 lipca 2007 r., czyli do wejścia w życie ustawy z 14 czerwca 2007 r., zmieniającej ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Postulat wąskiej wykładni art. 35 ust. 41 ustawy przemawiałby za tym drugim rozwiązaniem.
[15] Tekst jedn. Dz. U. z 2003r., Nr 188, poz. 1848 ze zm.
[16] M. Watrakiewicz, Nabycie przez spółdzielnię nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, Radca Prawny 2003, nr 2, s. 47.
|
Wersja do druku
Do góry strony
