E - RADCA PRAWNY.org

1. W związku z ustanawianiem odrębnej własności lokali w budynkach posadowionych na nieruchomościach skarbowych lub gminnych w praktyce obserwowane (i krytykowane[1]) było wydzielanie gruntu pod budynkiem „po obrysie budynku”, czyli z przeznaczeniem na nieruchomość wspólną minimalnego obszaru, wymaganego przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali[2]. Podmioty publicznoprawne zachowywały w ten sposób własność nieruchomości przylegających do bryły zabudowań – nadal powszechnie dostępnych lub przeznaczonych do użytku mieszkańców kilku budynków. Dla wspólnot mieszkaniowych natomiast taki stan niejednokrotnie powodował konieczność radzenia sobie z ograniczeniami, wynikającymi z niewielkiej powierzchni nieruchomości wspólnej. Swoistą spuścizną tej praktyki są nagłaśniane obecnie w mediach przypadki sporów dotyczących montażu ocieplenia ścian zewnętrznych, powodującego kilkucentymetrowe wykroczenie poza obrys budynku, a tym samym - wkroczenie w pas przestrzeni nad położonym obok gruntem Skarbu Państwa lub gminy.

Reakcją ustawodawcy na problem zbyt małych powierzchni gruntu, wchodzącego w skład konkretnej nieruchomości wspólnej, było wprowadzenie art. 32a, stanowiącego o możliwości powiększenia nieruchomości wspólnej o nabytą w tym celu nieruchomość przyległą. Niezależnie od perspektywy skorzystania z tego rozwiązania normatywnego, w praktyce już wcześniej widoczne było sięganie do innych metod, zapewniających nie tylko prawidłowe i racjonalne, lecz także swobodniejsze korzystanie z budynków, w których doszło do wyodrębnienia lokali. Otóż, dążąc do uzyskania prawa do nieruchomości sąsiednich, nabywcy odrębnej własności lokali, oprócz udziału w nieruchomości wspólnej, nabywali także udział we współwłasności (współużytkowaniu wieczystym) przyległego gruntu, wykorzystywanego następnie jako droga wewnętrzna, plac zabaw, czy miejsce posadowienia stacji uzdatniania wody lub kontenerów gospodarczych. Wobec braku w tej materii ograniczeń ustawowych, udziały w tej samej nieruchomości sąsiedniej mogły być nabywane przez członków kilku różnych wspólnot mieszkaniowych, a nawet przez podmioty, którym w ogóle nie przysługiwała odrębna własność lokali wyodrębnionych w pobliskich budynkach.

Wzajemne funkcjonalne powiązanie tych nieruchomości było nierzadko tak silne, że wspólnoty mieszkaniowe tereny sąsiednie względem gruntu zajętego pod budynek traktowały jako element („część”) nieruchomości wspólnej. Powołując się zaś na wynikającą z ustawy kompetencję do wykonywania czynności zarządu nieruchomością wspólną, wspólnoty także w odniesieniu do gruntów przyległych podejmowały czynności, należące do sfery uprawnień współwłaścicieli tych nieruchomości.

2. Na tym tle powstała w orzecznictwie potrzeba rozważenia, czy grunt sąsiedni stanowi nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy. Na tak postawione pytanie judykatura zrazu odpowiedziała niejednolicie, uznając zarówno, że funkcjonalny związek nieruchomości wspólnej i gruntów przyległych przemawia za przydaniem także tym gruntom statusu nieruchomości wspólnej[3], jak i całkowicie odrzucając tę tezę[4]. Rozbieżność poglądów w tak fundamentalnej kwestii skłania do zastanowienia się nad przyjętym w ustawie rozumieniem terminu „nieruchomość wspólna”, czyli podstawowej kategorii pojęciowej tego aktu prawnego, o kluczowym znaczeniu dla odczytania przyjętych w nim konstrukcji.

Punktem wyjścia jest w tej analizie treść art. 3 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ograniczenie dalszych rozważań do pierwszego z elementów (gruntu w rozumieniu art. 46 k.c.) pozwala przyjąć, że nieruchomość wspólna to wyodrębniona prawnie część powierzchni ziemskiej, zabudowana budynkiem, w którym nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokali. Z takim ujęciem nieruchomości wspólnej wiążą się istotne konsekwencje, dotykające przedmiotowych i podmiotowych aspektów tej konstrukcji prawnej.

Po pierwsze, w świetle utrwalonego obecnie stanowiska o tzw. prymacie wieczystoksięgowego wyodrębnienia nieruchomości[5], nieruchomością wspólną jest grunt objęty jedną księgą wieczystą – bez względu na to, czy nieruchomość przyległa stanowi przedmiot współwłasności grona tych samych współwłaścicieli, a ponadto w takich samych udziałach, jakie właścicielom lokali przysługują w nieruchomości zabudowanej budynkiem. Nawet w razie pełnej zbieżności podmiotowej oraz pełnej harmonii w wielkości udziałów nie można zatem przyjąć, że grunt sąsiedni (objęty inną księgą wieczystą lub nieposiadający urządzonej księgi wieczystej) współtworzy tę samą nieruchomość wspólną. Z przepisów ustawy nie wynika także, by prawem związanym z odrębną własnością lokalu mogły być udziały w dwu nieruchomościach wspólnych: tej, na której został posadowiony budynek oraz nieruchomości sąsiedniej.

Po drugie, nieruchomości wspólnej nie może stanowić grunt będący przedmiotem współwłasności grona dowolnie dobranych osób - właścicieli lokali tworzących różne wspólnoty mieszkaniowe, czy innych podmiotów prawa. Nawet w razie aprobaty dla szerokiego rozumienia tego terminu nie można bowiem przyjąć, że nieruchomość wspólna to nie rzecz (grunt), a jedynie udział w prawie do rzeczy lub suma nietworzących jedności udziałów przysługujących członkom tej samej wspólnoty mieszkaniowej. Podkreślenia wymaga ponadto, że wielkość udziału w nieruchomości wspólnej jest określana w sposób uregulowany w ustawie (art. 3 ust. 3). Istotny jest przy tym nie tylko przyjęty tam model kalkulacji, lecz również jej wynik, wyrażony stosownym ułamkiem. Tymczasem nawet w razie zachowania tej samej techniki obliczeń, dodanie do grona współwłaścicieli gruntu przyległego kolejnego podmiotu, niebędącego członkiem konkretnej wspólnoty mieszkaniowej, zaburzyłoby harmonię między wielkością udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem oraz w nieruchomości sąsiedniej, „aspirującej” do miana nieruchomości wspólnej.

3. Nie budzą wątpliwości korzyści, które w wymiarze funkcjonalnym i gospodarczym wynikają z przydania gruntowi statusu nieruchomości wspólnej. Przede wszystkim, skoro udział w tej nieruchomości jest prawem związanym z odrębną własnością lokalu, w sensie prawnym stanowi część składową nieruchomości lokalowej (art. 3 ust. 1 zd. 1 w zw. z art. 50 k.c.). Nie jest więc dopuszczalne rozporządzenie jednym z tych praw bez jednoczesnego wyzbycia się drugiego z nich. Gdyby zatem konstrukcja praw związanych działała także w odniesieniu do udziałów w gruncie przyległym, nabycie odrębnej własności lokalu prowadziłoby do jednoczesnego uzyskania nie tylko udziału w prawie do nieruchomości zabudowanej budynkiem, lecz również w prawie do terenów, wykorzystywanych jako drogi, place zabaw itd. W braku natomiast opisanej tu relacji prawa związanego, osiągnięcie takiego efektu nie jest pewne. Nabywcy lokali mogą bowiem zaniechać starań o uzyskanie praw do gruntu sąsiedniego albo też starania przez nich podjęte mogą okazać się nieskuteczne.

Nie bez znaczenia jest także druga konsekwencja uznania gruntu przyległego za składnik nieruchomości wspólnej, dotycząca poddania relacji między współwłaścicielami przepisom ustawy o własności lokali, kompleksowo regulującym prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zasady zarządu nieruchomością wspólną, wykonywanego przez wspólnotę mieszkaniową. Pozwala to na sprawne podejmowanie prac organizacyjnych, koniecznych do utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie - podczas gdy, jak wskazuje praktyka, wykonywanie tych samych zadań w przypadku „zwykłej” współwłasności w częściach ułamkowych bywa dość uciążliwe, zwłaszcza wówczas, gdy współwłaścicieli jest wielu, a nie pozostają oni w relacjach bliskich na tyle, by szybko i niekonfliktowo decydować o gospodarowaniu rzeczą będącą przedmiotem współwłasności.

Przede wszystkim z punktu widzenia współwłaścicieli nieruchomości przyległej nieobojętne jest charakterystyczne dla wszystkich nieruchomości wspólnych ograniczenie w możliwości dysponowania prawem do gruntu, wyrażające się w wyłączeniu dopuszczalności zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali. Ponadto charakter prawa związanego, mimo wskazanych wcześniej korzyści, niesie z sobą istotne konsekwencje w postaci niedopuszczalności swobodnego rozporządzenia prawem - w każdej postaci rozporządzenia, m.in. zbycia, obciążenia, zniesienia prawa. Tak poważne ograniczenie uprawnień właściciela powinno mieć – zwłaszcza w kontekście konstytucyjnych podstaw ochrony własności – źródło w przepisach ustawy, nie zaś w ocenie dokonywanej przez właścicieli lokali.

Podstawowe znaczenie, rozstrzygające o niedopuszczalności objęcia pojęciem nieruchomości wspólnej także powiązanych gospodarczo gruntów przyległych, ma bowiem fakt, że status nieruchomości wspólnej jest kategorią normatywną, decyduje o nim ustawodawca, a nie podmioty prawa, zainteresowane uznaniem różnych, prawnie wyodrębnionych gruntów za jedną nieruchomość wspólną. Wpływ tych podmiotów na poddanie innych nieruchomości szczególnemu reżimowi, wynikającemu z charakteru prawnego nieruchomości wspólnej, może się wyrazić jedynie w ten sposób, że – po spełnieniu przesłanek ustawowych – doprowadzą one do połączenia dotychczasowej nieruchomości wspólnej i nieruchomości sąsiedniej. Wówczas to bez naruszenia koncepcji wyrażonej w art. 3 ust. 2 cały grunt zabudowany budynkiem oraz mieszczący inne przydatne urządzenia gospodarcze zostanie uznany za jedną nieruchomość wspólną.

* Autorka jest adiunktem w Katedrze Prawa Cywilnego na WPiA UW.

[1] G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005, s. 124.

[2] Tekst jedn. - Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.

[3] Postanowienie SN z 14 stycznia 2009 r., IV CSK 247/08, Lex nr 499583.

[4] Wyrok SN z 20 lipca 2007 r., I CSK 148/07. Stabilizacji orzecznictwa zgodnego z tym zapatrywaniem można oczekiwać w związku z podjęciem przez SN w dniu 20 listopada 2009 r. w sprawie III CZP 95/09 uchwały, której teza głosi, że „Składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej” (niepubl.).

[5] Np. wyroki SN z 30 października 2003 r., IV CK 114/02 i 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, Lex nr 83961, OSNIC 2004, nr 12, poz. 201; postanowienie SN z 19 lutego 2003 r., V CK 278/02, Lex nr 77085 i uchwały SN z 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07, OSNIC 2008, nr 6, poz. 62 i z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 9/09; ponadto E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, Tom I, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 2002, s. 129; J. Ignatowicz (w:) Kodeks cywilny, Komentarz, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 1972, s. 130-131; B. Swaczyna, Prawne wyodrębnienie gruntu na powierzchni ziemi, Rejent 2002, nr 9, s. 88-109, a zwłaszcza s. 94-97.